投資增長轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)形成 　　此輪房地產(chǎn)增長周期中，投資增長的高點(diǎn)出現(xiàn)在2004年一季度，同比增長41.1％，其中前兩個月增長50.2％；之后在內(nèi)在的市場調(diào)整力量及國家宏觀調(diào)控政策作用下，緩慢回落。2004年全國房地產(chǎn)投資額為13158.3億元，同比增長28.1％，比2003年回落1.6個百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，特別是5月份后，房地產(chǎn)投資增長呈明顯的回落走勢，投資增長中期調(diào)整的拐點(diǎn)已經(jīng)形成，可將2005年稱之為房地產(chǎn)調(diào)整起始年。5月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長20.3％，比上年同期提高5.3個百分點(diǎn)，比1－4月累計(jì)增長率25.9％回落5.6個百分點(diǎn)，其后各月的增長基本在20％左右小幅波動，即房地產(chǎn)投資到年中后已從過去持續(xù)多年30％左右的{TodayHot}高增長平臺回落到適度快速增長區(qū)間，從趨勢來講，有繼續(xù)回落到下一個臺階調(diào)整的內(nèi)在要求，即月增幅可能回落到15％左右或更低。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)投資為15920億元左右，同比增長21％左右，比上年回落7個百分點(diǎn)。這種調(diào)整將是中期性，不可能幾個季度或一兩年完成，估計(jì)將步入3至5年的調(diào)整期，這有點(diǎn)類似于汽車工業(yè)。 　　對三大類房地產(chǎn)類型來講，增長進(jìn)入中期調(diào)整是全面性的，住宅、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房投資增長已全面回落，但確也存在一定差異。辦公樓投資增長的調(diào)整力度較大，其次是商業(yè)營業(yè)用房投資的增長調(diào)整。相對而言，住宅投資增長回落要平穩(wěn)一些，但回落的幅度也較大。1－11月累計(jì)完成住宅投資8993.2億元，同比增長22.3％，比上年末回落6.4個百分點(diǎn)。 　　從增長的貢獻(xiàn)來講，住宅投資對全部房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)2005年仍保持小幅上升的態(tài)勢。2005年1－10月累計(jì)，住宅投資額占全部房地產(chǎn)投資額的比重為68.0％，比上年提高1.6個百分點(diǎn)，住宅投資增長對全部房地產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率則為68.7％，比上年提高0.3個百分點(diǎn)。從這個意義上講，所謂房地產(chǎn)的泡沫主要是住宅房地產(chǎn)的泡沫?？刂谱≌菽鲩L不僅將抑制整體投資過快增長，防止下游產(chǎn)業(yè)(鋼鐵、建材等行業(yè))過剩，而且有利于其他房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資的貢獻(xiàn)近兩年都是下降的，2005年1－10月累計(jì)，辦公樓投資對整個房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率僅為4.1％，商業(yè)營業(yè)用房投資的貢獻(xiàn)率為13.2％，比上年減少1.1個百{HotTag}分點(diǎn)。 　　東部地區(qū)投資顯著降溫 　　2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與前幾年的一個較大不同點(diǎn)是，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資大幅回落，而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長相對穩(wěn)定，回落的幅度明顯要小。盡管此輪房地產(chǎn)繁榮周期中，中西部房地產(chǎn)投資增幅基本都快于東部，這主要是因?yàn)樗幱诔跫夒A段，速度快并不表示泡沫大。而東部地區(qū)連續(xù)多年保持25％－30％的高速增長水平，是在規(guī)?；鶖?shù)已很大的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，而且增速遠(yuǎn)高于名義GDP和居民收入的增幅，因此，帶有相當(dāng)大的泡沫增長成分。宏觀調(diào)控重點(diǎn)就是控制東部部分地區(qū)房地產(chǎn)和整個投資過熱。2005年以來東部地區(qū)房地產(chǎn)投資的大幅回落顯示國家宏觀調(diào)控政策的效果開始顯成效。盡管目前東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全部房地產(chǎn)投資的比重仍在2/3左右(2005年1－10月累計(jì)投資額占全國的66.7％)，但對整個房地產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率由上年的69.1％下降到目前的僅54.0％。也正是東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長的顯著回落及貢獻(xiàn)率下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資明顯降溫，步入中期調(diào)整期。 　　此輪房地產(chǎn)繁榮周期中，熱度較高的地區(qū)要數(shù)上海、浙江和北京三地。這三大省市不僅房地產(chǎn)業(yè)增長相當(dāng)快，而且占全國的比重也較大(它們與此輪房地產(chǎn)增長中相對較慢的廣東一起構(gòu)成中國房地產(chǎn)增長的四大巨頭)。進(jìn)入2005年后，三大高熱地區(qū)投資增長大幅減速。1－10月累計(jì)，北京市房地產(chǎn)投資總額為1038.3億元，同比下降3.9％，為多年以來的首次負(fù)增長，比2004年增幅回落26.4個百分點(diǎn)；上海房地產(chǎn)投資額為1040.4億元，同比增長11.2％，比2004年增幅回落19.2個百分點(diǎn)；浙江房地產(chǎn)投資額為1066.2億元，同比增長19.4％，比2004年增幅回落12.8個百分點(diǎn)。 　　與此同時，三大地區(qū)占全部房地產(chǎn)投資的比重趨于降低。其中北京減少較大，2003年北京房地產(chǎn)投資占全國房地產(chǎn)投資的比重為11.9％，2005年前10個月則降至8.8％，浙江房地產(chǎn)占全國的比重小幅下降，上海則保持穩(wěn)定。應(yīng)該說，龍頭地區(qū)這種顯著增長調(diào)整既是基于宏觀調(diào)控政策的影響，也是基于市場內(nèi)在力量的推動，是中國房地產(chǎn)正步入中期性調(diào)整的一個重要信號。三大龍頭的增長調(diào)整將逐步地向整個東部地區(qū)和中西部擴(kuò)散。未來房地產(chǎn)增長的調(diào)整將是一個漸進(jìn)的過程，但趨勢已經(jīng)形成。 　　由于滯后效應(yīng)，2005年二級房地產(chǎn)地區(qū)(占全國房地產(chǎn)投資的第六位至第十位)投資增長仍然較快，其中包括東部的一些省份及中西部一些省份。如山東省，前10個月累計(jì)房地產(chǎn)投資總額為739.74億元，同比增長37.1％；安徽和四川是中西部省份的代表，前10個月房地產(chǎn)投資分別為349.78億元和537.28億元，同比分別增長48.1％和35.3％. 　　房地產(chǎn)消費(fèi)有放慢跡象 　　前10個月，全國商品房銷售額為12925.9億元，同比增長33.6％，比2004年同期加快1.7個百分點(diǎn)，比同期房地產(chǎn)投資增幅快12個百分點(diǎn)。投資增幅與消費(fèi)增幅相差10多個百分點(diǎn)，是多年來不多見的。這一點(diǎn)會被一些房地產(chǎn)商及一些專家誤讀為房地產(chǎn)需求仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)不會步入中期調(diào)整，將繼續(xù)保持“牛市增長”格局。在我們看來，這種反差現(xiàn)象正好說明未來幾年房地產(chǎn)增長的大調(diào)整不可避免。 　　在房地產(chǎn)投資明顯放慢的情況下，房地產(chǎn)消費(fèi)仍保持加速增長的趨勢，主要有以下幾個原因:靠前個原因是增長周期順序變化使然。房地產(chǎn)高增長是按以下順序遞進(jìn)的:先是土地開發(fā)放量增長，隨后是房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，然后是銷售大幅增長(投資增長需要經(jīng)過一段時間后才能形成供應(yīng)量)，其中間過程中有一個相互強(qiáng)化的過程，即消費(fèi)高速增長拉動投資高速增長等，投資高增長又會強(qiáng)化消費(fèi)高增長。較后是才反映在價(jià)格上。即房地產(chǎn)消費(fèi)和價(jià)格的增長是一個相對滯后的增長指標(biāo)。在房地產(chǎn)投資開始明顯調(diào)整時，消費(fèi)仍會有一個繼續(xù)放量加快增長的過程，價(jià)格也繼續(xù)保持快速增長，經(jīng)過一年多的時間后，銷售增長將會放慢，價(jià)格增長也會不斷回落，一些地區(qū)房價(jià)還可能出現(xiàn)下降。所以，消費(fèi)增長的較后加速恰恰是房地產(chǎn)業(yè)增長將進(jìn)入全面調(diào)整的一個信號。 　　第二個原因是房地產(chǎn)商集體操縱供應(yīng)量增長，形成商品房供應(yīng)緊張的假象，促進(jìn)價(jià)格繼續(xù)大幅上漲，從而導(dǎo)致銷售增長加速。2004年中期，在國家出臺一系宏觀調(diào)控政策以后，由于不少地方政府對房地產(chǎn)過熱問題呈曖昧態(tài)度，再加上作為強(qiáng)勢利益集團(tuán)的房地產(chǎn)商們的操縱，主要是操縱商品房竣工速度放慢，并配合于其媒體上的強(qiáng)勢話語權(quán)(利用媒體散布“地荒論”、“供不應(yīng)求論”)，以形成供不應(yīng)求的假象和預(yù)期。操縱作用下的供應(yīng)量的銳減，必然導(dǎo)致房價(jià)的大幅上漲，正在這一過程中，各地房價(jià)上漲達(dá)到了瘋狂的程度。 　　第三個原因是擴(kuò)散效應(yīng)的作用。房地產(chǎn)增長過程一般是從一級(發(fā)達(dá))地區(qū)開始，逐步向二級(中等發(fā)達(dá))地區(qū)擴(kuò)散，再向三級地區(qū)擴(kuò)散，即“你方唱罷我登場”。2005年商品房銷售額的加速增長，一是由于其他一級地區(qū)的補(bǔ)漲(如北京、江蘇、浙江)，二是由于二級地區(qū)的滯后增長。一級地區(qū)中北京、江蘇具有明顯的補(bǔ)漲特征。二級地區(qū)的加速增長是一種普遍性滯后性加速增長。 　　第四個原因，就是增長的轉(zhuǎn)移效應(yīng)。上海、廣東銷售增長的放慢，顯示大量的存量炒房資金逐步撤出，但這些資金在房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)入全面性大幅調(diào)整時，會轉(zhuǎn)向其他地區(qū)，導(dǎo)致這些地區(qū)增長加快，北京就是這方面的一個典型例證。對北京房地產(chǎn)銷售大幅增長作出貢獻(xiàn)的還有一個因素，即近幾年形成的暴富群體在北京的置業(yè)投資。 　　消費(fèi)增長的轉(zhuǎn)折點(diǎn)估計(jì)在明年中期會形成，屆時，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全面的調(diào)整。沿海一些發(fā)達(dá)地區(qū)(如在上海和廣東)房地產(chǎn)消費(fèi)增長的調(diào)整已經(jīng)開始。1－10月累計(jì)，上海商品房銷售額為1587億元，同比增長12.5％，比2004年回落47.4個百分點(diǎn)；廣東商品房銷售額為1491.6億元，同比增長16.7％，比2004年放慢2.4個百分點(diǎn)。東部五強(qiáng)合計(jì)商品房銷售增幅為31.3％，比全國平均增幅慢2.3個百分點(diǎn)，這與上海和廣東兩大龍頭地區(qū)房地產(chǎn)銷售增長放慢有明顯的關(guān)系。 　　房價(jià)漲幅逐季回落 　　房價(jià)增長的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)投資增長的大幅調(diào)整及商品房銷售進(jìn)入較后階段的放量增長，特別是在2005年初國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)政策的出臺和落實(shí)，房價(jià)過快增長的勢頭得到了抑制，2005年前三季度，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別為9.8％、8.0％和6.1％，房價(jià)增長開始逐季放慢。如果考慮到商品房銷售繼續(xù)加速增長這一情況，那么房價(jià)增長的“拐點(diǎn)”可進(jìn)一步得到確認(rèn)。 找靠譜的紅木家具品牌看大紅酸枝百科網(wǎng) 浙江省商務(wù)廳一行至萬事興開展穩(wěn)外貿(mào)穩(wěn)外資促消費(fèi)專項(xiàng)調(diào)研活動 家的開關(guān)插座設(shè)計(jì)，順應(yīng)消費(fèi)升級時代！ 新明珠集團(tuán)實(shí)力品牌金朝陽瓷磚獲得消費(fèi)者喜愛品牌殊榮！ 來了來了！兔寶寶獲得“2021年消費(fèi)者信賴的家居品牌”稱號 喜力瓷磚圈粉新生代消費(fèi)者 UIOT蟬聯(lián)2021消費(fèi)者信賴十 大智能家居品牌 新豪軒門窗再次榮膺「消費(fèi)者信賴十 大 品牌」，創(chuàng)新玩法獲青睞 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