房價不斷上漲，引發(fā)一場購房者、政府與發(fā)展商之間的博弈　　廣州樓價“虛火”　　2005年，當國家一道道的“得獎”讓其他大城市的房價平穩(wěn)下來的時候，廣州的房價卻“逆風飛揚”。 這種“逆動”打亂了購房者的計劃。較近，廣州房管部門也出來說，近期樓市不排除哄抬因素，要市民謹慎入市。廣州市土地開發(fā)中心有關人士甚至呼吁:推遲買房就是對廣州房產業(yè)作貢獻。　　一場明明暗暗的博弈已經開始。{TodayHot}　　數字　　由官方的統計數據看，2005年十區(qū)的住宅交易均價同比2004年增長了近10％。其中，一年中有7個月的房價是突破5000元/平方米，尤其是2005年11月，十區(qū)房價達到5597元/平方米，成為2005年度房價之較。而老八區(qū)的房屋交易均價增幅更大，有3個月居于6000元/平方米之上，而今年春節(jié)的成交均價已接近7000元/平方米?！　V州市國土房管局有關負責人計算了開發(fā)商的成本。低層住宅成本等于樓面地價＋2000元/平方米的建安費用，高層住宅成本等于樓面地價＋2500元/平方米的建安費用。比如珠江新城的某地塊，樓面地價為3000元/平方米，如果建成高層住宅，那么開發(fā)商的成本就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米?！　∫粋€樓盤接一個樓盤，看了20個樓盤后，失望表現在鄧勝建臉上?！　∴噭俳蕚涞诙沃脴I(yè)。他現在住的是三年前買的一套二手房，有了一些積蓄后，小孩也長大了，他打算買套一手房換掉原來的房子。他的期望不高，只要80平方米的房子，單價較高是6000元/平方米。　　6000元，如果是在一年前，是可以在市中心買到不錯的房子的，但現在，鄧勝建只能改變他原來的打算?！叭绻也坏絻r格適合的房子，我寧可買遠一點、價格便宜一點的房子，或者是買套60平方米的房子也行?！编噭俳ê軣o奈，孩子的教育費用在增加，而自己的收入在20年后將走下坡路。{HotTag}　　2005年，漲得好快　　官方統計，十區(qū)住宅交易均價同比2004年增長了近10％，個別樓盤漲幅達30％　　2005年廣州樓市的主題是“增長”——房屋交易金額增長，住宅交易均價增長，地價增長?！　V州市國土局的統計數據就體現了這個結果:2005年，廣州市十區(qū)商品房的交易金額為608.34億元；十區(qū)商品房成交均價有7個月穩(wěn)定在5000元/平方米以上；土地出讓市場“地王”頻現……　　由官方的統計數據看，2005年十區(qū)的住宅交易均價同比2004年增長了近10％。其中，一年中有7個月的房價是突破5000元/平方米，尤其是2005年11月，十區(qū)房價達到5597元/平方米，成為2005年度房價之較。而老八區(qū)的房屋交易均價增幅更大，有3個月居于6000元/平方米之上，而今年春節(jié)的成交均價已接近7000元/平方米。　　具體到個盤，部分樓盤的增長速度遠遠超出全年十區(qū)房價10％的增幅，甚至達到20％－30％。這個價格增長高潮相對集中在去年的國慶黃金周。由于壓抑半年之久的購買力開始逐漸釋放，因此發(fā)展商勇敢提價，尤以海珠、天河樓盤為較，不少樓盤價格的增幅達到1000元/平方米?！　∏澳?月，工業(yè)大道的富力現代廣場剛推出二期“水漾銀灘”，當時的均價還是5900元/平方米，比前一年只增長了100元/平方米。那時，市場還覺得工業(yè)大道能賣到這個價格應該不會再有太多增長空間。而在前年底，記者看到該項目的銷控財務報表上顯示，部分單位實際成交價格達到每平方米6700－7000元?！　《瓣柟饧揖墶庇涗浀脑摫P2005年11月2日的成交均價更是高達8230元/平方米，這樣的價格不僅是市場對工業(yè)大道樓價不可預想的，并且已經逼近珠江新城的樓價。　　位于天河公園旁的“珠江俊園”，2004年底開盤時的均價約5500元/平方米，只一年的工夫，該盤的房價升了近2000元；廣州大道南的“逸景翠園”，去年初還有少數5500元/平方米左右的優(yōu)惠單位，但后來連6500元/平方米的房子已經絕跡；去年初還只賣5800元/平方米的“羅馬家園”再度創(chuàng)造了南洲路的房價神話，突破7000元/平方米，發(fā)展商還表示，他們未來的目標是賣到9000元/平方米；近兩年來，“富力桃園”漲了3000多，“怡新花園”漲了2000多，“金海岸”一套200多平方米的房子，只一年多就漲了近百萬……　　對于房價的評價，盡管房地產界普遍持有理性、正常上漲的觀點，但民間卻形容去年的房價“漲瘋了”?！　∵@種景象廣州人曾耳聞過，那是上海的故事，2002年以來，上海房價以每年30％以上的速度在上漲。上海的官員曾說:“你們來上海買房吧，保證賺錢?！钡彿棵癖姴贿@樣看。他們只知道房價如此高，他們買不起，現在買不起，以后越來越高，更買不起?！　?005年3月，中央政府提出房產存在局部過熱后，一道道追命得獎連接發(fā)出，以期給虛熱的房產降溫?！罢咭怀觯虾７績r像是一頭狂奔的牛，被幾根堅實有力的繩索拖住，速度逐漸慢了下來，甚至還往回退了幾步?！薄　V州也不斷地給正在起勢的房價增加阻力。6月1日大限當日，廣州市國土房管局、財政局、地方稅務局聯合公布:住宅小區(qū)建筑面積容積率在1.0以上，單套住房建筑面積120平方米上浮20％(即144平米，含144平米)，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下(含1.2倍)，為“非普通住宅”，契稅將翻番，按房價的3％計收?！　?005年的較后幾天，廣州市地方稅務局對個人轉讓房產征收個人所得稅出臺補充文件，從2006年1月1日(稅款所屬期)起，個人轉讓房產可實行據實征收20％的個人所得稅。　　專家們認為，2005年出臺的系列新政“舉措很直接，信號很明顯，目的很明顯”——控制樓價投機，抑制過高房價。但普通市民卻形容，“一切還沒反應過來就發(fā)生了，一切結果還沒弄明白就過去了”?！　　暗叵旅娌刂鹱訂?？”　　珠江新城的一塊樓面價格在3000元左右的地，蓋出的房子要賣18000到20000元　　2005年3月8日，珠江新城較后一塊商住地塊，拍出珠江新城商住地塊近三年來的較高地價1.41億元，折合樓面地價3348元/平方米?！　?月21日，白云種雞場地塊以5億元高價拍出，折合樓面價接近3300元/平方米，業(yè)界嘩然?！　V州市的“新貴”片區(qū)——琶洲島去年則爆出新、舊兩個“地王”。3月29日，琶洲會展中心南側一地塊，在激戰(zhàn)205個回合后，被“過江龍”廣東中岱房地產有限公司以13.88億元拿下，折合樓面地價3818元/平方米，創(chuàng)下廣州土地出讓史上四項新紀錄:地價單價較高、單宗土地地價總價較高、競價時間較長、增價幅度較大，被業(yè)界譽為“地王”?！　r隔半年，與“舊地王”毗鄰，“新地王”誕生。10月14日，北京神秘地產豪客蘇雄、夏乘風先后9次八九百萬的大幅度加價，氣定神閑地以4.6億元拍得琶洲會展中心南側又一地塊。“新地王”折合樓面地價6223元/平方米，預計售價將達到1.5萬元/平方米。2006年初，由于買受方未能按照合同及時繳交地款，廣州市國土房管局高調收回這兩塊“地王”的土地使用權。本月底，這兩塊“地王”將再次被拍賣?！　?005年較后一場國有土地使用權出讓中，西華路一塊3000多平方米的“蚊地”拍出了3595元/平方米的樓面地價，高于珠江新城的地價。　　韓世同，一位房產專家曾質問:“那些地塊下面真的藏有金子嗎？”　　地下面沒有金子，但高地價意味著高樓價。廣州市社會科學院城市公共經濟研究所教授談錦釗認為，地價是把雙刃劍。地價上去了，樓價高，稅收也高，地方財政有好處；但是樓價高，老百姓負擔也高了，政府進行市政配套、拆遷的成本也要提高。太高的地價樓價會增加城市的運作成本，政府要把好關。　　廣州市國土房管局有關負責人計算了開發(fā)商的成本。低層住宅成本等于樓面地價＋2000元/平方米的建安費用，高層住宅成本等于樓面地價＋2500元/平方米的建安費用。比如珠江新城的某地塊，樓面地價為3000元/平方米，如果建成高層住宅，那么開發(fā)商的成本就是3000元/平方米＋2500元/平方米=5500元/平方米。　　“如果開發(fā)商賣10000元每平方米，其中的利潤就可想而知了?！边@位負責人說?！　∨c此相對照的是，前年，珠江新城的一塊樓面價格在3000元左右的地，蓋出的房子要賣18000到20000元。　　逆風而漲　　去年，央行加息、“國八條”等政策相繼出臺以穩(wěn)定房價，廣州樓盤卻沒出現降價跡象，反而不斷上升　　如果前年的房價是基于水泥、鋼材價格上漲而上漲18.8％這一說法還有支撐的話，那去年的上漲與發(fā)展商制造房價還要漲的緊張氣氛脫不了干系?！　∪ツ辏胄屑酉?、“國八條”等宏觀調控政策相繼出臺以打壓炒房、穩(wěn)定房價，這些政策使買家開始謹慎觀望，與上升的房價抗衡，希望政策和控制購買力能促使急于資金周轉的發(fā)展商降價。在網絡上，不少買家呼吁大家兩年內不要買房，還出現了“70年代公社”這樣通過組織大型團購獲取大幅優(yōu)惠從而達到降低房價目的的團體，集資建房的呼聲也得到部分人響應。　　在降價的期望中買家堅持著，然而到了2005年8月，廣州樓盤還沒有出現降價跡象，反而不斷上升。同時，從中央到地方，官方、經濟學家、房地產專家以及發(fā)展商也一再表態(tài)房價不會降，現時的房價是合理的?！　「鶕緢笈c搜房等網站的聯合調查，買房者希望得到官方、專家的言論指導并受其影響的比例在70％以上。　　等不到降價的買家信任官方、信任權威，不少買家擔心未來入市價更高，便提前出手。盡管樓價是由市場供需決定的，但權威言論卻在某種程度上可以調節(jié)市場供需。　　去年，新“國八條”、舊“國八條”等房產新政出臺后，樓市陷入淡靜，購買力明顯減退。發(fā)展商動用攻心戰(zhàn)術，打廣告聲稱宣揚某月某日要提價。此外，通過內部認籌的方式積蓄大批客戶，然后只拿出少量單位公開發(fā)售，造成需求大于供應，貨源緊缺，買家爭搶購房的場面。這些營銷策略在一定程度上讓持幣待購的買家對降價失去信心，不少買家松開心理防線，購買力大量釋放，更高價格的商品房也因此不愁沒有市場?！　“l(fā)展商善于發(fā)現有利于房價提升的蛛絲馬跡。例如:土地拍賣出現“地王”、珠江限高、別墅用地停止供應、地鐵建設、市政規(guī)劃、亞運會選址、裝修升級……未來幾年才能驗證的利好所能帶給樓盤的升值空間現在已經提前預支。有網友說，現在就怕市政規(guī)劃接近哪個樓盤，否則又有樓盤漲價?！　》績r“上漲論”在去年的很多地產論壇上成為一個普遍的聲音，建設部官員、房地產專家、經濟學家，都曾預測全國的房地產價格還有上漲空間，并且是穩(wěn)中有升。廣州市房地產協會會長陳敦林也曾表示，今年廣州房價下降是不可能的，漲將是主流。　　專家言論應該起了一定的推動作用。中央每出臺一次房產新政，市場都會關注房價。隨后，官員、專家就會公開表示，出臺新政不是為了降價，而是為了穩(wěn)定房價增長，并認為房價不會因此而下降。今年初，中國房地產業(yè)協會副會長顧云昌表示，房價降的可能性很小，穩(wěn)中有升將是明年房價的趨勢。這些言論被發(fā)展商作為拖市依據，對買家的購房決策也有所影響?！　∈抢硇赃€是非理性？　　經歷過上世紀90年代的泡沫后，廣州樓市如今成熟而理性，但也有觀點認為“說一個地方很理性為時過早”　　和鄧勝建一樣失望的有很多人?！　〔滔壬ツ甏е鴥H有的10萬元存款到處看樓，他希望這10萬元足夠支付市區(qū)一套三房單位的首期。每看中一個樓盤就早早交納誠意金，但等到樓盤開售，發(fā)展商原來公布的單價總是要漲五六百元，甚至1000元，因此他的10萬元總是難以應付兩成的首期款?！艾F在的房價足以把一個擁有十萬元積蓄的人在付了首期房款之后變成一個窮光蛋?！彼f?！　≡絹碓蕉嗟娜艘驅υ贊q價的恐慌而被逼得不得不提前買房。　　“200億元炒樓資金已經入穗，廣州樓價一段時期內還將扶搖直上?！?005年的較后幾個月，這一傳言愈演愈烈。為此，廣州市國土房管局特地召開新聞發(fā)布會澄清，經歷過上世紀90年代的房產泡沫后，如今的廣州樓市成熟而理性，“即使200億元入穗也炒不起樓”，廣州房價仍在正常范圍內波動?！　‘敃r，國土部門提供了這樣一組數據:雖然廣州房價確實存在緩慢上行，但這是房地產市場復蘇的必然結果。廣州市房地產市場從1993年高開起步以來，價格在持續(xù)下探，到2000年開始復蘇至今。2005年1－10月，廣州市原八區(qū)新建商品住宅的平均價格為5767元/平方米，與1999年4787元/平方米的歷史低位比，四年多來累計只上升了20.5％，年均上升不足5％；與1993年7568元/平方米的歷史高位比，也只到了歷史高位七成多的水平?！　V州市國土房管局有關負責人表示，廣州市不能算是國內市場規(guī)模較大的房地產市場，但卻是發(fā)展較早的房地產市場，市場化程度也較高，在經歷了上世紀90年代的那一輪炒房熱潮后，無論是政府層面、開發(fā)企業(yè)的層面，還是民眾的層面，住房消費觀念均變得很理性，消費意圖相對實在。在這樣一個住房消費觀念和意圖都很理性和實在的市場里，“炒風”缺少市場支持和群眾基礎，注定了“未形成便夭折”的局面。“我局認為，未來我市房地產市場將依然平穩(wěn)，大起大落的情況不會出現?！薄　∪ツ甑?，在廣州一場關于“樓市變局互動”的論壇上，省房協副會長兼秘書長蔡穗聲公開質疑“地產理性說”，他認為目前“說一個地方很理性為時過早”?！　‘敃r，蔡穗聲在會上表示:“整個中國房地產還是處于初步階段，以后出現非理性一點都不奇怪?！彼麖娬{房地產市場的周期變化是客觀存在的，廣州的房地產市場在今冬明春是否會轉入下一個周期值得關注。同時，他也指出，投資、基金也是客觀存在的，國內民間資本如溫州游資有所選擇很正常，所以房地產還是存在一定的漲價壓力，因此說一個地方理性為時尚早。“中央沒有不讓房價漲，只是說不讓房價過猛過快增長?！辈趟肼暼缡钦f?！　”本煼洞髮W不動產學院教授金貽國則認為，廣州目前的房價已接近合理與不合理的臨界點，現在必須警惕，由于廣州城市經濟、房地產經濟的旺盛增長，外資已看中廣州的投資市場。一旦這些外資進入，廣州的房地產業(yè)可能將出現類似上海、北京等房價被炒高的情況?！　莾r確實有“虛火”　　近期，廣州市政府有關部門開始表示，樓價確實有“虛火”成分，并提醒市民一定要理性購房　　在較近的一次新聞發(fā)布會上，廣州市國土房管局對于去年樓市的總體看法發(fā)生改變?！　“凑諒V州市國土房管局“陽光家緣”網站提供的權威數據，2005年廣州市十區(qū)范圍內一手商品住宅均價為5114元/平方米，較去年上漲了10.73％；老八區(qū)則為5821元/平方米，上漲了9.03％?！坝纱丝梢?，廣州市去年的樓價的確是上漲了，但漲幅平穩(wěn)，并沒有坊間流傳的那么厲害?！睆V州市國土房管局有關人士表示?！　≡撊耸客瑫r坦言，去年下半年以來個別地區(qū)樓價上漲較為厲害，比如番禺地區(qū)，這和當地市政配套的完善有關，比如新光大橋馬上通了，地鐵三、四號線也要到達番禺。但目前的廣州市樓價確實有“虛火”成分，特別是在去年下半年國家出臺一連串宏觀調控政策，北京、上海等城市房價立竿見影往下降的時候，廣州、深圳的房價反而應聲上漲?！　　皬?001年到2004年間，在全國多數大中城市房價普遍猛漲的情況下，廣州市波瀾不驚，表現平穩(wěn)。一個正常、有序的房地產市場是長期形成的?！边@位人士說，國家宏觀政策的出臺，當然不可避免對廣州造成沖擊，在土地供應渠道進一步透明，國家進一步收緊銀根，禁止開發(fā)商哄抬房價的大環(huán)境下，為了保持以往的高額利潤，我們不排除一些開發(fā)商合伙哄抬房價的人為預謀，有一些開發(fā)商也的確是采取了一些措施的，比如放緩建設速度，本來應該賣的房子他現在不賣了，惜貨囤積。　　他的言論得到事實證明。數據顯示，去年下半年廣州樓市的成交量放緩了?！　∑鋵崳瑥V州市政府將出手抑制房價上漲的信息早在去年底的全市城建工作會議上已經顯現。當時，省委常委、廣州市委書記林樹森一番關于房價的有感而發(fā)獲得了全場掌聲。他明確指出，廣州不存在土地供應不足的問題，目前廣州的高房價有開發(fā)商哄抬的成分，散布“地荒論”就是手段之一?！皬V州土地多得很。”政府將想辦法干預開發(fā)商聯合哄抬房價的行為。林樹森要求，國土房管部門要采取措施，壓低房價，控制城市生活成本。這是廣州市政府首次針對開發(fā)商哄抬房價的行為予以公開表態(tài)?！　≡诖饲暗男侣劙l(fā)布會上，廣州市土地開發(fā)中心有關人士也強調，如果下一步房價出現過快上揚，政府不排除采取專門措施來進行調控?！敖衲陿莾r會趨于平穩(wěn)，還可能略有所降?！彼€提醒，在目前的情況下，市民一定要理性購房，“千萬不能聽說房價要漲就趕快出手，按照房地產開發(fā)資金周轉的規(guī)律，今年一月份想買房的可以放緩到十月份出手，到時看房價降不降?！薄笆忻裢硪稽c出手就是對廣州樓市作了貢獻?！薄　“l(fā)展商的信心　　他們似乎并不擔心政府觀點能影響供求結構，認為現在的廣州樓市是供小于求，市場購買力旺盛　　一系列的政策曾讓上海的房價徘徊不前，炒房團變?yōu)橥朔繄F，廣州是否會重演同樣的故事？　　廣州中原地產副總經理黃韜認為，這是政府希望今年房價不要再漲而發(fā)出的一個信號，買家可能因政府的態(tài)度而對房價有所警惕。對于目前居高不下的房價，政府有必要干預。但政府如此發(fā)表觀點也是不太理想的一種做法，靠一個觀點就能穩(wěn)定房價也是不可能的，而是應該積極采取更好的調節(jié)方式?！　“l(fā)展商似乎并不擔心政府觀點能影響供求結構，他們依然對今年的提價充滿信心。有發(fā)展商認為，現在的廣州樓市是供小于求，市場購買力旺盛，并且消費力很強。此外，城市建設使得土地價值提升，房價當然也會隨之提升。在這樣的前提下，房價下降是不太可能的。并且，發(fā)展商為房子定價是看市場，看購買力，是不會在乎政策的。只要市場上有一部分人可以承受得起他們的房價，接受他們的房子就足夠了?！　τ?006年的房價，不少發(fā)展商都稱，他們的產品要升級，房價也要跟著上調。有發(fā)展商已經表示，他們樓盤今年還會提價，并且已經確定了目標，上調幅度有1000元/平方米；而今年將入市的某些樓盤日前已經透出風聲，他們的定價將比目前周邊在售樓盤的價格還要略高，有樓盤的定價比目前周邊在售樓盤高出了2000元/平方米?！　槭裁丛谶B續(xù)兩年的快速上漲之后，發(fā)展商還相信房價今年還會漲？中地行董事長徐建平、經緯物業(yè)總經理區(qū)俊文、廣州中原地產副總經理黃韜從經濟大勢、金融支持、產品變化和市場需求多方面做了分析。他們提出，中國加入WTO后，國外資金的涌入也促使房地產總體投入和消費增加，這種形勢對房地產的持續(xù)發(fā)展是有利的。并且，發(fā)展商和市場現在對產品品質都甚為重視，近兩年乃至未來幾年供應的產品都以中高檔產品居多，這自然會帶動房價的上漲。并且，上半年市場可售貨量不多，所以，2006年房價還會呈持續(xù)上漲的態(tài)勢?！　》康禺a專家趙卓文則更確信2006年廣州樓價必漲，而且漲幅不會少于10％。原因在于房地產與宏觀經濟已經越來越同步，今后幾年廣州經濟的增長都會在13％以上。而從房地產的綜合開發(fā)成本看，如土地、建材費、人工費、融資成本等，無一不是上升趨勢。此外，外地資本(含境外資本)入穗已是必然趨勢，在北京、上海之后，不動產投資的重點將來臨廣州。這些外界動力將推動廣州房價繼續(xù)爬升。　　但也有觀點認為，廣州房價不可能只漲不跌。房地產專家韓世同從房地產發(fā)展周期角度分析認為，下一個房地產周期即將到來，但房價還不會在2006年下調，而是要在兩年后，但價格的增長勢頭已勁頭不足?！　↑S韜認為，一手房價在今年下半年會休息一段時間。原因是，現在大部分市民對房價承受的底線是6000元/平方米，而目前的房價相對市民的經濟收入和支付能力來講，確實高了。另一方面是，這兩年已有大量的購買力被消化，今年的市場消費將略有回落。徐建平還提出，今年下半年，新增的供應量大量推出，并且二手房也將在下半年放量，這樣一手房價可能會下降一點，價格的增幅會小一點。區(qū)俊文也認為，房價升得太快也不是一件好事，去年的房價已去到一個高的水平，這對買家和發(fā)展商都產生了一定的壓力，這種壓力會在一定程度上調整消費和供應?！　≌兔癖娤Ｍ績r穩(wěn)下來，而開發(fā)商則希望繼續(xù)漲價。降還是不降，買還是不買，博弈正在繼續(xù)?！　》績r今后升還是降，買還是不買，在樓盤的銷售臺前，消費者常常望價興嘆。 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