為什么每一次與中國地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度和依存度較高的地產(chǎn)金融政策的出臺都引起房地產(chǎn)界的友邦驚詫和措手不及？這是讓金融人士深感疑惑的。 　　可以肯定地說是十五年房地產(chǎn)的大好形勢讓很多房地產(chǎn)成功人士被賣方市場、甲方思維和公眾效應(yīng)沖昏了頭腦，根本看不清政府、銀行、{TodayHot}消費者和媒體甚至經(jīng)濟學(xué)家等博弈中的微妙和本質(zhì)變化；沒有發(fā)現(xiàn)隨著當(dāng)年鼓勵投資拉動內(nèi)需政策的推進(jìn)和后果呈現(xiàn)，特別是經(jīng)濟周期的內(nèi)在演變規(guī)律。 　　1998年取消貨幣分房，應(yīng)該說集中和提前催生了當(dāng)代中國人普遍渴望擁有自己理想住宅和美好家園的愿望和行動。但是隨著中國居民住房自有率的急劇提高（達(dá)80%），尤其是在出現(xiàn)中國經(jīng)濟過熱爭論和現(xiàn)象時，房地產(chǎn)這臺國民經(jīng)濟的發(fā)動機，對GDP連續(xù)二十年保持8%以上，以及號稱拉動120多個行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，自然首當(dāng)其沖的面臨剎車和調(diào)整的沖擊和“傷害”——所以每一次房地產(chǎn)業(yè)者的委屈和過激反應(yīng)都應(yīng)該說情有可原。問題是大勢不好，游戲規(guī)則也已經(jīng)改變，更何況還有不變的政治經(jīng)濟學(xué)的硬道理—— 　　讓我們書歸正傳，還是看看央行的政策與國家經(jīng)濟政策是如何互動和演變的： 　　起步階段（1991年-1997年）： 　　1.《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》（人民銀行，1995年8月）； 　　2.《個人擔(dān)保住房貸款管理辦法》（人民銀行，1997年）。 　　重新起步 　　其實在啟動階段，海南地產(chǎn)泡沫和亞洲金融危機的教訓(xùn)和陰影也已經(jīng)在金融政策的制定和推行中埋下了先機和伏筆，雖然那時刺激投資、拉動內(nèi)需是重中之重和當(dāng)務(wù)之急。按揭貸款的推出應(yīng)該說是與土地有償使用和房屋產(chǎn)權(quán)私有化并列的偉大革命，極大地釋放了中國人積壓多年的消費沖動和資產(chǎn)欲望。 　　穩(wěn)步推進(jìn)階段（1998年-2000年） 　　1.《關(guān)于加大住房信貸資金投入支持住房建設(shè)與消費的通知》（人民銀行，1998年4月）； 　　2.《關(guān)于鼓勵消費貸款的若干意見》（人民銀行，1999年）； 3.《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款暫行規(guī)定》（人民銀行，1999年）。 　　并非巧遇的管制 　　即使在這個房地產(chǎn)較熱的時期，政府和央行也沒有忘記中低尤其是低收入人群的住房結(jié)構(gòu)問題，適時推出了有關(guān)支持經(jīng)濟適用房的金融相關(guān)政策。至于執(zhí)行問題則是另一個層面的問題了。1998年貨幣分房可以說是中國房地產(chǎn)的真正轉(zhuǎn)折點，擁有一套自己滿意并有70年使用權(quán)的現(xiàn)代住宅已經(jīng)不是夢想。應(yīng)該說這一階段以至延續(xù)到195號文件的低調(diào)推出，銀行開發(fā)貸款和按揭貸款的雙向支持，80%的資金比例和2.6萬億的資金總量無疑是中國房地產(chǎn)走上快車道的較大支持力量。 　　調(diào)控房地產(chǎn)信貸階段（2001年至今） 1.《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（人民銀行195號文件，2001年6月）； 2.《關(guān)于加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的若干意見》（六部委、建住房2002年8月） 3.《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（人民銀行121號文件，2003年6月）； 4.《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備存款金利率的通知》（人民銀行，2005年3月17日）。 　　絕大多數(shù)的房地產(chǎn)人士幾乎都是在2003年所謂121文件推出后才如夢方醒大呼小叫，其實細(xì)心的人可以看到這其實不過是2001年就推出的195號文件的補充和升級版；而今年此次七部委意見更是被業(yè)界和媒體驚呼為靠前次各部門聯(lián)合痛下辣手。而我們又一次“巧遇”地發(fā)現(xiàn)3年前六部委早就多管齊下過了……。如果說中國的政策不穩(wěn)定和多變有其內(nèi)在的軌跡，而房地產(chǎn)界的掩耳盜鈴和狂妄自大則顯得有點匪夷所思！ 　　所以回顧和分析的結(jié)果是銀行監(jiān)管部門在房地產(chǎn)金融方面的危機意識和調(diào)控思維一直都是比較清醒和理性的，即使沒有國家宏觀政策的導(dǎo)向和經(jīng)濟周期的演進(jìn)，銀行作為一個公共型的經(jīng)營機構(gòu)天然有著周期化發(fā)展經(jīng)驗和極強的風(fēng)險意識，它所采取的調(diào)控政策模型都是有跡可循和理所應(yīng)當(dāng)?shù)?。錯的也許不是金融政策，而是房地產(chǎn)的慣性思維和拒絕承認(rèn)現(xiàn)實的心態(tài)。 　　前瞻 　　過去的已經(jīng)過去，總結(jié)是為了吸取經(jīng)驗教訓(xùn)更好地展望未來，{HotTag}尤其是培養(yǎng)和鍛煉出一種前瞻型和預(yù)見性的思維方法。所以本文的下半部分就是試圖從較新的一些有關(guān)房地產(chǎn)金融的信息和事件推導(dǎo)出相關(guān)的政策走勢與業(yè)界共享： 　　拖延經(jīng)年的中國產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)基金法明年有望出臺；非銀行融資即直接融資和股權(quán)融資比例將加大。 　　因為無論是近日商務(wù)部向國務(wù)院建言對商業(yè)地產(chǎn)放開REITS，還是金融和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士的反復(fù)強烈呼吁，特別是信托公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的試驗和實踐，如福建聯(lián)華信托推出的準(zhǔn)基金信托產(chǎn)品已經(jīng)為基金推出積累了豐富的經(jīng)驗和輿論；而2005年6月，香港證監(jiān)會修訂《房地產(chǎn)信托基金守則》，放開對香港本埠以外的投資管制和基金上市，新加坡基金越演越烈的對大陸優(yōu)質(zhì)物業(yè)的一連串收購舉動都對大陸的金融相關(guān)部門形成了很大的壓力，因此銀監(jiān)會和證監(jiān)會都在積極研究有關(guān)產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)）基金問題應(yīng)該是順理成章也是大勢所趨了。 　　商業(yè)地產(chǎn)將面臨重大轉(zhuǎn)折將進(jìn)入升級換代階段； 　　其實困擾中國商業(yè)地產(chǎn)的主要瓶頸一直是商業(yè)（地產(chǎn)）的中長期經(jīng)營要求和模式（項目開發(fā)期+項目培育期+持續(xù)經(jīng)營期較起碼8年以上）與主要資金渠道銀行信貸短期化（1-3年）的錯位所致。 　　而2005年底香港東亞銀行對華遠(yuǎn)和融科置地發(fā)放7年期的中長期租約抵押貸款和10月12日農(nóng)總行出臺的《農(nóng)行經(jīng)營型物業(yè)抵押貸款管理辦法》將對商業(yè)物業(yè)發(fā)放5年至10年的中長期貸款并在全國7城市試行，都給淪陷于空置和糾紛的中國商業(yè)地產(chǎn)引來了一線曙光。而萬達(dá)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓引進(jìn)戰(zhàn)略投資80億元并將在香港以REITs方式上市，以及廣州越秀先行在香港上市，都給中國的商業(yè)地產(chǎn)打了一針強心劑。飽受住宅短期銷售模式非議和困擾的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商終于可以尋求與美國不動產(chǎn)模式和資本市場接軌了。中國的商業(yè)地產(chǎn)將逐漸從以售為主開始向租售結(jié)合甚至以租為主模式轉(zhuǎn)化和升級，當(dāng)中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖王健林終于可以豪氣萬丈地喊出萬達(dá)開發(fā)的物業(yè)從此只租不售并在中國房地產(chǎn)的低谷時期獲得央視2005年年度經(jīng)濟人物稱號時，這個歷史性的時刻將代表著中國的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了真正意義上的轉(zhuǎn)折和升級階段——雖然道路還是曲折和漫長的。 　　民間資本將日益合法化和公開化；中小企業(yè)未來的融資主體依然是銀行貸款和民間融資。 　　較近一年來央行副行長吳曉靈等金融高官多次在不同場合講，將允許成立民間貸款公司和投資公司等民間非銀行機構(gòu)，逐步使民間借貸合法化；而以溫州民間商會為代表的民間融資份額日益擴大并規(guī)范化也為政策的出臺提供了理由和樣本，與其放任自流還不如分而治之。特別是中小企業(yè)、落后城市和地區(qū)融資的瓶頸和困境，在十一五規(guī)劃加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、全國均衡發(fā)揮戰(zhàn)略與支持中小企業(yè)的輿論和環(huán)境下，放開和支持地方中小金融機構(gòu)和中小企業(yè)的步伐日益加快。據(jù)央行首腦稱，今年《債券管理條例》有望出臺。今后將發(fā)展一個禁止中小企業(yè)進(jìn)入的優(yōu)質(zhì)大企業(yè)的高等級債券市場，加大大企業(yè)的直接融資力度和額度；通過這樣的擠出法，使商業(yè)銀行貸款傾向于中小企業(yè)并成立中小企業(yè)信貸部。 　　取消期房銷售將成為達(dá)摩之劍，定金和預(yù)收款管理會更加嚴(yán)格。 　　中消協(xié)稱期房銷售的投訴一直高居榜首，以《央行地產(chǎn)金融報告》取消期房銷售為導(dǎo)火索，各界紛紛批評定金和預(yù)收款具備融資功能甚至有非法融資之嫌，香港和美國對定金和預(yù)收款的第三方監(jiān)管和分離制可能被借鑒和采用。目前上海、北京和深圳等地相繼對期房和預(yù)售采取了限制和監(jiān)管措施，而且隨著消費者的不斷成熟，買方市場的逐步形成，現(xiàn)房銷售將是大勢所趨。 　　大企業(yè)融資的方向?qū)⑥D(zhuǎn)向海外資本；但海外資金進(jìn)入的總量和速度依然受限。 　　較近合生創(chuàng)展、萬達(dá)、萬科等大型房企的海外成功融資極具示范效應(yīng)并掀起了一輪海外融資的熱潮。但對絕大多數(shù)的中國房地產(chǎn)企業(yè)來說無異于望梅止渴。雖然海外資本由于對人民幣的升值預(yù)期和房地產(chǎn)升值的預(yù)期加大和加快了進(jìn)入中國的步伐，但金融監(jiān)管機構(gòu)對國際游資和熱錢給人民幣造成的升值壓力、結(jié)匯難度和房價上漲依然保持高度警惕；一些地區(qū)和行業(yè)管理部門相繼并將繼續(xù)出臺和執(zhí)行限制海外資金進(jìn)入高檔房地產(chǎn)項目的相關(guān)措施。 　　注：本文部分資料參考央行副行長吳曉靈在哈佛-清華《全球化城市與地產(chǎn)運營商》的講義。 找靠譜的紅木家具品牌看大紅酸枝百科網(wǎng) 廣上不銹鋼：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)比肩歐美，助力健康中國建設(shè) 為什么我一定要關(guān)心你的“外墻”？ 順應(yīng)生活快節(jié)奏~兔寶寶易裝解決家裝周期長的難題！ 箭牌復(fù)合輕紋磚：回歸本真，用減法美，詮釋理想的家居空間大背景 亞細(xì)亞公益行 | “愛星行動”擁抱「星星的孩子」讓愛不再孤單 狄耐克智慧家庭中控屏：有顏有料的實力派 百強·馬丁系列|傳統(tǒng)與現(xiàn)代的美麗邂逅，詮釋實木家居的簡與奢 百強新店冬日落地寧波見證極簡與美的會晤 ZHEPAIThanksgivingSpecial丨用溫度，契合你的獨特品味 炬星生活I(lǐng)巧妙的鍋架設(shè)計，是掌握好火候的關(guān)鍵