房地產(chǎn)是暴利行業(yè)還是微利行業(yè)？這一直是房地產(chǎn)業(yè)的焦點(diǎn)話題。而這一話題更是在2005年的歲末引起了很大的爭(zhēng)議。就在本月6日華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全及國(guó)內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)專家等京城大腕們，在重慶君豪茶館舉行的“2006年賀歲高端經(jīng)濟(jì)論壇”上“劍鋒”直逼房地產(chǎn)的這一焦點(diǎn)話題之后，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)王石、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹兩重量級(jí)人物于近日也傳來(lái)了爭(zhēng)論的聲音，再度PK辯房地產(chǎn)是否是暴利行業(yè)。在重慶，重慶中原地產(chǎn)策劃顧問(wèn)公司總監(jiān)江濤和重慶地產(chǎn)知名策劃專家謝道全也于近日就這一話題分別發(fā)表{TodayHot}了各自不同的觀點(diǎn)。 　　外埠 　　王石PK潘石屹 　　王石　土地壟斷供應(yīng)是暴利關(guān)鍵 　　“房地產(chǎn)一直存在著暴利?！?月8日，在自傳《道路與夢(mèng)想》首發(fā)儀式上，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)王石一句話，將地產(chǎn)行業(yè)暴利問(wèn)題再次推到了風(fēng)口浪尖?！胺康禺a(chǎn)公司賺錢的部分很多是在土地上，就是尋租?！蓖跏且会樢娧獙⒏哳~利潤(rùn)源自何處一語(yǔ)道破。據(jù)一位地產(chǎn)顧問(wèn)負(fù)責(zé)人介紹，土地的壟斷供應(yīng)是近年來(lái)開發(fā)商能夠獲取高額利潤(rùn)的關(guān)鍵。目前不少樓盤都是在2003年土地“招拍掛”以前取得的土地，較低的土地成本使其利潤(rùn)豐厚。扣除配套建設(shè)費(fèi)、管理營(yíng)銷成本以及相關(guān)財(cái)政稅收，估計(jì)樓盤利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)在100％~150％之間。 　　除此之外，一信托投資公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，開發(fā)商還有很大一部分利潤(rùn)源于高的財(cái)務(wù)杠桿。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是以較少的自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目后，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款、房屋預(yù)售、施工企業(yè)墊資等方式完成銷售利潤(rùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金大概只占到所有資金的17％左右，其余很大一部分來(lái)自于銀行貸款，銀行承擔(dān)了一些本應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，收益卻被開發(fā)商拿走。 　　潘石屹　現(xiàn)行體制不可能有暴利 {HotTag}　　對(duì)此，潘石屹卻明確表示：“現(xiàn)在房地產(chǎn)是有點(diǎn)利潤(rùn)，但絕不是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)的極限凈利潤(rùn)率只有26.6％。”在潘石屹看來(lái)，如果開發(fā)商的毛利潤(rùn)是100％，開發(fā)成本假設(shè)是0，除去5％的營(yíng)業(yè)稅，55.3％的土地增值稅以及13.1％的企業(yè)所得稅，剩下只有26.6％的利潤(rùn)?！霸诂F(xiàn)行稅收體制下，開發(fā)商沒(méi)有可能獲取比這更高的利潤(rùn)。” 　　本土 　　江濤PK謝道全 　　江濤　中國(guó)地產(chǎn)是暴利重慶則微利居多 　　對(duì)于“中國(guó)的房地產(chǎn)到底是暴利還是微利？”重慶中原地產(chǎn)策劃顧問(wèn)公司總監(jiān)江濤很肯定回答“就是暴利”。對(duì)于重慶的房地產(chǎn)，他認(rèn)為微利仍然比較多，而且未來(lái)這種情況會(huì)逐步增加。大多數(shù)開發(fā)商和項(xiàng)目都稱不上暴利，重慶住房目前是價(jià)格低于價(jià)值。 　　如果是微利，那么房產(chǎn)公司后期項(xiàng)目開發(fā)的資金哪里來(lái)呢？江濤認(rèn)為，房產(chǎn)公司的資金來(lái)源主要有三種，一是其他行業(yè)大量資金介入房地產(chǎn)；二是目前階段，銀行和房地產(chǎn)仍然是一對(duì)孿生兄弟，互為依存，房地產(chǎn)需要信貸資金，銀行也需要放款贏利；三是其他金融手段和渠道。不過(guò)，銀行在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間都還是會(huì)唱主角，開發(fā)商自有資金的積累和體系的完善也是將來(lái)的發(fā)展方向。 　　同時(shí)他也認(rèn)為，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作比較規(guī)范,他們有比較成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制體系?！安皇菦](méi)有暴利就不能做房地產(chǎn)的，對(duì)于普通住宅獲利占總投資的20％就是高回報(bào)?！睋?jù)其分析，目前大多數(shù)開發(fā)商都應(yīng)能做到這個(gè)數(shù)據(jù)，如果能夠穩(wěn)定地保證這個(gè)數(shù)字就是高回報(bào)。其他檔次和業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)更高，其回報(bào)也相應(yīng)更高，但掌控的難度更大，畢竟除了自身完善外還有市場(chǎng)的問(wèn)題，而市場(chǎng)較大的特征就是動(dòng)態(tài)的。 　　謝道全　中國(guó)包括重慶地產(chǎn)是中偏高利益行業(yè) 　　謝道全認(rèn)為，所謂高利或暴利行業(yè)，是指在一定時(shí)期內(nèi)某行業(yè)的多數(shù)企業(yè)，至少是一半（50％）以上的企業(yè)，能夠獲得高額利潤(rùn)或暴利的行業(yè)。但目前經(jīng)濟(jì)界和業(yè)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)界定房地產(chǎn)業(yè)高利和暴利的明確標(biāo)準(zhǔn)。參照其他行業(yè)通行的標(biāo)準(zhǔn)，謝將其大致界定為：微利：投資回報(bào)率在10％以內(nèi)；中利：投資回報(bào)率在10~20％之間；高利：投資回報(bào)率在30~50％之間；暴利：投資回報(bào)率在50％以上。 　　據(jù)謝道全介紹，通過(guò)對(duì)重慶數(shù)個(gè)知名樓盤的成本和收益作了解剖分析，發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)狀況在23~30％之間的樓盤開發(fā)時(shí)間在2000年~2003年，樓盤檔次為中偏高檔花園洋房以及知名樓盤，開發(fā)主體均為重慶房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)知名企業(yè)。 　　通過(guò)分析謝道全認(rèn)為，重慶中偏高檔的住宅產(chǎn)品一般獲利在20~35％之間，其利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)界定在中偏高利這一層面，而這類產(chǎn)品占了全部產(chǎn)品的60~70％。這代表了重慶地產(chǎn)主流。就全國(guó)而言，若沿海部分地區(qū)存在高利和暴利的情況，謝道全認(rèn)為也只能是少量。 　　同時(shí)謝認(rèn)為，與重慶相似的中部、西部、北部的中利企業(yè)應(yīng)仍然是多數(shù)，而且在“8·31”大限以后，不規(guī)范的土地交易已成為歷史，在開發(fā)的各種成本（特別是土地成本）增加，而在市場(chǎng)消費(fèi)群體的購(gòu)買力提高甚微的前提下，使房產(chǎn)價(jià)格要增至讓房地產(chǎn)行業(yè)獲得高利暴利的狀況是不可能的。 　　相關(guān)新聞 　　房地產(chǎn)應(yīng)拒絕微利? 　　對(duì)于地產(chǎn)暴利與微利之爭(zhēng)，謝道全認(rèn)為：為了經(jīng)濟(jì)健康良性的發(fā)展大局，房地產(chǎn)應(yīng)拒絕微利。 　　房地產(chǎn)行業(yè)仍是朝陽(yáng)行業(yè) 　　據(jù)了解，中國(guó)的城市化進(jìn)程近幾年來(lái)超速發(fā)展，業(yè)績(jī)顯著，但全國(guó)的城市化率至今近40％，離現(xiàn)代化國(guó)家城市化率的基本標(biāo)準(zhǔn)50％還相差甚遠(yuǎn)（重慶為38％左右）。一個(gè)國(guó)家城市化進(jìn)程的重任，在很大程度上，需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）來(lái)實(shí)施和完成。房地產(chǎn)行業(yè)的歷史使命才剛開始，它應(yīng)是一個(gè)任重而道遠(yuǎn)的朝陽(yáng)行業(yè)。因此，無(wú)論從對(duì)社會(huì)、國(guó)家的責(zé)任和自身良性發(fā)展的需要出發(fā)，它都必須要有一個(gè)健康生存和發(fā)展的空間，而生存空間和發(fā)展空間的基本條件是必須有合理的利潤(rùn)空間。 　　一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)拒絕地產(chǎn)微利 　　謝道全提出他不同的看法，“現(xiàn)在和將來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)的城市化進(jìn)程的任務(wù)還相當(dāng)艱巨，需要相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)參與。地產(chǎn)不主張高利，也反對(duì)暴利?！钡瑫r(shí)認(rèn)為，“在一定時(shí)期內(nèi)，拒絕房地產(chǎn)行業(yè)微利，有利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展?！笨梢约僭O(shè)，如若現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都是微利，有多少企業(yè)會(huì)退出？而留下的企業(yè)，無(wú)論自身的發(fā)展和承擔(dān)城市化進(jìn)程的重任，都將是不堪重負(fù)的！其結(jié)果是嚴(yán)重影響中國(guó)城市化進(jìn)程的速度，嚴(yán)重影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)社會(huì)和國(guó)家的整體利益極為不利。 找靠譜的紅木家具品牌看大紅酸枝百科網(wǎng) 三棵樹小森科創(chuàng)板入選五礦地產(chǎn)集團(tuán)、中糧大悅城戰(zhàn)略合作，聯(lián)手打造“零碳”家居生活新方式 如何選擇門窗的開啟方式？7種方案大PK，一秒找到你的心水款！ 2021公裝獎(jiǎng)—中國(guó)房地產(chǎn)工程精裝創(chuàng)新獎(jiǎng)X《房地產(chǎn)優(yōu)選巖板應(yīng)用指南(2020-2021)》正式啟動(dòng)！ 2021公裝獎(jiǎng)—中國(guó)房地產(chǎn)工程精裝創(chuàng)新獎(jiǎng)即將在京啟動(dòng)！ 《2021年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)榜》隆重發(fā)布 AXENT恩仕：上半年中國(guó)地產(chǎn)精裝市場(chǎng)智能坐便器Top 10 驗(yàn)房?！康禺a(chǎn)開發(fā)后市場(chǎng)探索之?dāng)?shù)字化驗(yàn)房 文蒸武烤“灶”起來(lái)！萬(wàn)事興集成灶活動(dòng)全國(guó) 門店大PK 為建筑智造價(jià)值|熱烈歡迎全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)孟繁軍等領(lǐng)導(dǎo)一行蒞臨軒尼斯門窗參觀指導(dǎo) 專訪KRONOSWISS瑞士盧森 談如何選擇兒童房地板